Nuevos Paradigmas de las Ciencias Sociales Latinoamericanas 

issn 2346-0377 (en línea) vol. X, n.º 19, enero-junio 2019, Pedro A. Solarte P. pp. 83 a 112

Análisis del fallo de la Corte Suprema de 

Justicia, incumplimiento de contrato

de promesa de compraventa

Pedro Antonio Solarte Portilla*

Justice Supreme Court judgment analysis,

non-compliance of buy-sell promise contract

Resumen

En el contrato de compraventa existe la facultad de pactar el retracto del negocio, que común 

mente se hace bajo la estipulación de unas arras. Esta facultad la tiene cualquiera de los 

contratantes y la puede ejercer en los términos establecidos en la misma promesa, o, cuando 

no se hubiese establecido términos específicos, en la forma señalada en los artículos 1869 

y 1860 del Código Civil. En el caso que se examina, la Corte Suprema de Justicia precisó que 

hacer uso de dicha facultad no genera incumplimiento del contrato, y, por lo tanto, no hay 

lugar a que la otra parte demande perjuicios o pida que se cumpla con lo pactado, pues, se 

trata precisamente de una decisión facultada por la voluntad de las partes bajo el pago de las 

arras que se hayan establecido.

Palabras clave: Promesa; Compraventa; Incumplimiento; Arras; Retracto.

*  Abogado especialista en Derecho Urbano y en Derecho Administrativo, con más de 17 

años  de  experiencia  profesional  en  asesoría  a  constructoras,  curadurías  urbanas,  ofi-

cinas  de  planeación  y  personas  naturales  en  general,  en  actividades  relacionadas  con 

el  derecho  urbanístico.  Autor  del  libro  Ordenamiento  territorial  y  derecho  urbano  pu-

blicado por la editorial Leyer. Ex catedrático de la especialización de Derecho Urbano 

en la Universidad del Rosario, catedrático de la especialización de Nuevas Tecnologías 

y Gestión de Ciudades Inteligentes de la Universidad Externado de Colombia (Módulo 

Derecho Urbano) Estudiante de Doctorado en Derecho Administrativo de la Universidad 

de Buenos Aires (Argentina).

Pedro Antonio Solarte Portilla

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Abstract 

In the contract of sale there is the power to agree on the retraction of the business, which is 

usually done under the stipulation of a deposit. This power is held by any of the contracting 

parties and can be exercised in the terms established in the same promise, or, when specific 

terms had not been established, in the manner indicated in articles 1869 and 1860 of the 

Civil Code. In the case under review, the Supreme Court of Justice stated that making use 

of said power does not generate breach of the contract, and, therefore, there is no place for 

the other party to claim damages or ask for compliance with the agreement, therefore, it is 

precisely a decision empowered by the will of the parties under the payment of the deposit 

established.

Keywords: Promise; Sale; Breach; Earnest; Withdrawal.

Fecha de presentación: 27 de agosto de 2018. Revisión: 29 de agosto de 2018. Fecha de acepta-

ción: 5 de septiembre de  de 2018.

I. Presentación

El presente trabajo contiene el resumen y análisis del fallo emitido en 

el año 2010 por la Corte Suprema de Justicia de Colombia n.° 41001-

31-03-001-2002-08463-01, respecto de la demanda suscitada por el 

supuesto incumplimiento del contrato de promesa de compraventa 

celebrado entre Aideé Duran de Beltrán (prometiente vendedora) 

y Martha Cecilia Cabrera de Castillo, Rocío y Álvaro Cabrera 

Cuéllar, como herederos de Bárbara Cuéllar de Cabrera (prome-

tiente compradora).

El fallo en mención tuvo lugar debido a que el 14 de diciembre de 

1985, mediante escrito, las partes celebraron un contrato en la que la 

una se obligó a transferir un bien inmueble ubicado en el municipio 

de Neiva (Huila) y la otra a entregar un saldo de dinero que hacía par-

te del valor pactado.

Con la firma de la promesa de compraventa, la prometiente com-

pradora  entregó  a  la  prometiente  vendedora  una  suma  de  dinero 

equivalente a $500.000, quedando pendiente un monto de $150.000. 

Es decir, el valor total a pagar por el bien inmueble fue de $650.000.

Llegada la fecha de firma de las escrituras, si bien comparecieron 

las dos partes, tal evento no se pudo llevar a cabo porque, por un lado, 

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la prometiente compradora, que había quedado obligada a presentar 

unos paz y salvos del predio, no lo hizo y por otra, porque la prome-

tiente vendedora había hecho uso de la cláusula de retracto y había 

transferido el predio un tercero.

Con base en los hechos narrados en la demanda y lo señalado por 

el juez de primera y segunda instancia, así como con lo establecido 

por la Corte Suprema de Justicia, se precisan y analizan, en el presente 

trabajo, los elementos que se señalan a continuación, que son materia 

del trabajo de la materia de obligaciones impartida en la ciudad de 

Bogotá a finales del año 2016, por el Dr. Leandro Vergara.

Los elementos a tener en cuenta y analizar a lo largo del trabajo 

son:

•  Identificación del fallo

•  Hechos de la demanda

•  Análisis y decisiones de la Corte Suprema

•  Identificación de la causa

•  Identificación del objeto

•  Análisis de la relación causa-objeto

•  Análisis del factor de retribución 

El análisis del caso se hace utilizando la técnica del resumen, es de-

cir, se contará en resumidas palabras los hechos, lo dicho por el juez 

de primera instancia, por el juez de segunda instancia y por la Corte 

Suprema. Con base en estos elementos se determinarán y analizarán 

los aspectos antes enumerados, los cuales fueron tratados en el curso 

de obligaciones.

II. Identificación de la providencia 

Se trata de un fallo emitido por la Corte Suprema de Justicia, Sala de 

Casación  Civil.  Sentencia  del  14  de  diciembre  de  2010,  Expediente 

08463, demandados: Martha Cecilia Cabrera de Castillo, Rocío 

y Álvaro Cabrera Cuéllar, como herederos de Bárbara Cuéllar 

de  Cabrera.  Demandante  Aideé  Duran  de  Beltrán,  Magistrado 

Ponente: Arturo Solarte Rodríguez.

Pedro Antonio Solarte Portilla

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III. Hechos relevantes

Entre las partes Aideé Duran de Beltrán (promitente vendedora) 

y Bárbara Cuéllar de Cabrera, se celebró un contrato de promesa 

de compraventa del inmueble ubicado en la calle 20 n.° 8-71 y en la 

carrera 9.ª n.° 19-70/74 de Campoalegre (Huila).

En  el  contrato  de  promesa  de  fecha  14 de  diciembre  de 1985, 

se  fijó  el  precio  en  la  suma  de  $650.000,  de  lo  cual  la  promitente 

vendedora declaró haber recibido $500.000, quedando un saldo de 

$150.000, suma de dinero que sería entregada a la firma de las es-

crituras públicas, para lo cual se fijó fecha, hora y notaría para llevar 

a cabo la perfección del contrato prometido. Se fijaron como arras la 

suma de $100.000 y se hizo la entrega del inmueble.

Llegado el día 22 de marzo de 1986 en horas de la mañana, en 

la Notaría Primera del Círculo de Neiva con las partes presentes, el 

contrato  prometido  no  se  perfeccionó,  debido  a  que  la  promitente 

compradora no allegó documentación necesaria como lo eran los paz 

y salvos municipal y nacional a que estaba obligada a presentar en la 

fecha señalada.

De igual manera, no se pudo llevar a cabo porque la promitente 

vendedora, estando facultada, hizo uso de la cláusula penal y procedió 

a retractarse del negocio, informándolo por escrito a la prometiente 

compradora, luego de lo cual procedió a otorgar escrituras a un tercero.

De los hechos anteriores surge una primera demanda, presen-

tada por los herederos de la señora Bárbara Cuéllar de Cabrera 

y en contra de Aideé Duran de Beltrán, con el fin de obtener por 

sentencia judicial el otorgamiento de la escritura pública de venta del 

inmueble antes identificado y cobro de la cláusula penal pactada. 

Las resultas del primer fallo fueron contrarias a las pretensiones 

formuladas, toda vez que el Juez de Instancia declaró como probada 

la excepción formulada por la ejecutada “incumplimiento de la parte 

demandante”, con las consecuencias jurídicas derivadas de tal decla-

ración. Y guardó silencio frente a la excepción de fondo, disolución-re-

solución del contrato promesa de compraventa de conformidad con la 

retracción hecha por la ejecutada, aquí demandante. Decisión que fue 

apelada por la parte vencida y que posteriormente desistieron. 

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Una segunda demanda, presentada por Aideé Duran de Beltrán 

caso que nos ocupa, teniendo las siguientes pretensiones:

“1.1. Declarar resuelto por incumplimiento de la parte demandada y por no 

haberse pagado parte del precio”, el contrato de promesa de compraventa 

celebrado el 14 de diciembre de 1985, respecto del inmueble que allí se iden-

tificó...

1.2. Como primera súplica subsidiaria, “declarar resuelto por mutuo disenso, 

ante el incumplimiento de la parte demandada y la voluntad de no perseve-

rar de la parte actora, el contrato a que se refiere la petición anterior”.

1.3. A título de segunda pretensión subsidiaria, “la nulidad del referido con-

trato por ausencia del requisito esencial de la promesa de indicar el lugar de 

ubicación del inmueble”.

1.4. Como consecuencia de la prosperidad de los anteriores pedimentos, se 

solicitó la restitución del inmueble con las mejoras que le correspondan, así 

como con sus instalaciones y anexidades; el pago de los frutos que el bien hu-

biese podido producir con mediana inteligencia y cuidado a partir del 14 de 

diciembre de 1985, junto con la corrección monetaria para asegurar el reem-

bolso pleno en razón del efecto retroactivo de la resolución; se indicó que “[e]

l valor de las arras será deducido de la parte del precio que mi representada 

deba devolver, este sin corrección monetaria, por estar declarada judicial-

mente incumplida la parte demandada y, en caso que se impetre dicha devo-

lución”; del mismo modo, se solicitó ordenar la cancelación de “la inscripción 

de las declaraciones acreditando construcción” (fl. 42, cdno. 1), recaudadas 

en actuación adelantada ante el Juzgado Segundo Civil Municipal de Neiva y 

registradas en el folio de matrícula inmobiliaria No. 200-0001300”

1

.

Las anteriores pretensiones se fundamentaron en:

1.  En la confirmación de promesa de compraventa realizada por de-

mandante de vender el inmueble ubicado en la calle 20 n.° 8-71 y 

en la carrera 9.ª n.° 19-70/74 de Campoalegre (Huila), el precio 

las arras, el lugar la fecha y la hora en la que llevaría a cabo el acto 

protocolario de enajenación.

1  Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 14 de diciembre de 2010, 

M.  P.:  Arturo  Solarte  Rodríguez,  radicación  n.°  41001-31-03-001-2002-08463-01, 

Aideé Duran de Beltrán.

Pedro Antonio Solarte Portilla

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2.  Que el acto de perfeccionamiento del contrato de venta no se llevó 

a cabo en razón a que la demandada no exhibió la documentación 

necesaria, y por otra parte al uso de la cláusula penal de retracto 

pactada, que facultaba a la vendedora y posterior otorgamiento de 

escrituras públicas del inmueble prometido, lo que informo por 

escrito a su contraparte.

3.  Argumenta que el mutuo disenso es una prerrogativa que le asiste 

al demandante frente al incumplimiento declarado en la primera 

demanda y en contra de los demandados, así como su deseo de no 

persistir en el negocio jurídico.

4.  Señala la parte actora que en la promesa de compraventa se omitió 

la ubicación del inmueble objeto de venta, lo que afecta su validez. 

IV. Fallo de primera instancia 

El Juez de primera instancia negó las pretensiones y las excepciones 

presentadas declarando el mutuo incumplimiento al contrato de pro-

mesa de compraventa, sin el reconocimiento de indemnizaciones de 

perjuicios. Como consecuencia de la anterior decisión ordenó a la de-

mandada la devolución del inmueble y a la demandante al reintegro 

de los dineros recibidos debidamente indexados, el Juez se abstuvo 

de condenar en mejoras a falta de pruebas y condenó en costas a la 

parte actora.

Para la adopción de tal decisión el a quo señaló en lo que concier-

ne a la resolución del contrato y su cumplimiento lo siguiente:

... que el actor sea el contratante “cumplido o que se haya allanado a cum-

plir con las obligaciones que le corresponden” y, a su turno, que el deman-

dado sea el contratante que se ha desentendido de cumplir con lo pactado 

en la convención (fl. 134), presupuestos que lo condujeron a desestimar la 

pretensión principal –resolución contractual–, pues si bien los documentos 

aportados ponen de relieve que “las contratantes concurrieron a la Notaría 

en la fecha señalada a cumplir las cargas impuestas, esto no era posible ya 

que la vendedora no podía transferir el dominio del bien por cuanto ya había 

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salido de su patrimonio, colocándose así en imposibilidad de cumplir y la 

demandada no llevó el paz y salvo del impuesto requerido para el trámite 

escriturario”

2

.

Hipótesis  que  condujo  al  juez  de  conocimiento  a  concluir  que  las 

partes había omitido las obligaciones derivadas de las tratativas pre-

contractuales, razón para no declarar que los actos de las llamadas a 

juicio configuraría una resolución con indemnización de perjuicios, 

por cuanto lo configurado no era una mora si no un incumplimiento 

mutuo que, conllevo a decretar la restitución del inmueble y la devo-

lución del valor del precio entregado. 

Así mismo, el juzgador tuvo como argumento legal para negar la 

pretensión subsidiaria de nulidad

el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 

de 1887, para la existencia y validez del contrato de promesa, precisó delan-

teramente que si en el contrato preparatorio celebrado por las partes de este 

litigio se mencionaron “la nomenclatura, los linderos y el número de la ma-

trícula inmobiliaria del bien, no existe razón para cuestionar el contrato por 

ausencia de identificación del objeto, por no haberse indicado la localidad” 

de su ubicación, dado que las contratantes incorporaron al citado documento 

elementos que permiten su plena determinación incluyendo el municipio del 

cual forma parte (fl. 133 y 134, cdno. 1), lo que le sirvió de apoyo para con-

cluir “la existencia y validez” del referido negocio jurídico

3

.

Los  datos  consignados  en  la  promesa  de  compraventa  fueron  sufi-

cientes para la identificación plena del inmueble y para su posterior 

enajenación, por lo tanto la omisión de la nomenclatura en el docu-

mento de promesa, no generaba confusión y/o error que impidiera de 

manera absoluta su individualización y declaración de nulidad.

2  Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 14 de diciembre de 2010, 

M.  P.:  Arturo  Solarte  Rodríguez,  radicación  n.°  41001-31-03-001-2002-08463-01, 

Aideé Duran de Beltrán.

3  Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 14 de diciembre de 2010, 

M.  P.:  Arturo  Solarte  Rodríguez,  radicación  n.°  41001-31-03-001-2002-08463-01, 

Aideé Duran de Beltrán.

Pedro Antonio Solarte Portilla

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V. Fallo de segunda instancia 

Una vez interpuesto el recurso de apelación por las partes en con-

tra de la sentencia del a quo, el Tribunal Superior del Distrito Judicial 

de Neiva procedió a la modificación de las pretensiones principales y 

subsidiarias, el ponente argumento su decisión en la intención viva 

que  tienen  las  partes  de  persistir  en  el  negocio,  lo  que  genera  un 

obstáculo para que se dé por terminado la relación contractual por 

mutuo disenso, a su vez confirma lo concerniente al incumplimiento 

mutuo de las partes en el contrato, teniendo como soporte las prue-

bas aportadas, las cuales también ayudaron a argumentar cualquier 

irregularidad alegada por ellas. 

Dentro de los argumentos expuestos por la parte actora en el re-

curso de apelación, se encuentra la que el superior revoque la deci-

sión del a quo y hacerla congruente a las pretensiones incoadas en la 

demanda, toda vez que la declaración adoptada por el Juez conlleva 

al reconocimiento de indemnizaciones, de frutos civiles, al reconoci-

miento de la cláusula penal, daños y perjuicios. Por otra parte, la de-

mandante acusa al juez de primera instancia de alejarse del principio 

procesal de cosa juzgada en lo relacionado a la sentencia proferida 

en  el  proceso  ejecutivo  instaurado  por  los  herederos  de  la  señora 

Bárbara Cuéllar de Cabrera, en donde se decretó el incumplimien-

to por parte de ésta, al no haber presentado los documentos fiscales 

que tenía a su cargo en razón de la promesa.

Los demandados indican en el recurso que, no comparten la de-

cisión del juez en lo que respecta al incumplimiento mutuo, ya que la 

conducta asumida por ellos no es configurativa de un incumplimiento 

de contrato. Por otra parte, alegan que si bien no pidieron mejoras, 

existen  elementos  probatorios  para  su  reconocimiento,  señalando 

que el Juez cuenta con facultades oficiosas que la ley le otorga para 

haber decretado su reconocimiento.

VI. Análisis y decisión de la Corte

Esta corporación retoma cada una de las pretensiones del caso para 

analizarlas de forma integral, procediendo al reconocimiento de los 

derechos,  teniendo  de  presente  el  artículo  228  de  la  Constitución 

Análisis del fallo de la csj, incumplimiento de contrato de promesa de compraventa

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N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

issn 2346-0377 (en línea) vol. X, n.º 19, enero-junio 2019, Pedro A. Solarte P.

Política y el sistema jurídico vigente, y siempre profundizando en el 

conflicto expuesto, con el fin de entregar una decisión ajustada a dere-

cho, perdurando durante todo el estudio la objetividad y consonancia, 

las que permanecen para emitir una decisión en equidad y justicia.

Por otra parte, hace énfasis en que: 

... el Juez está en la obligación de interpretar la demanda con el fin de no sa-

crificar un derecho y siempre que la interpretación no varíe ni modifique los 

capítulos petitorios del libelo. En la interpretación de una demanda, ha dicho 

la Corte, existe el poder necesario para ir tras lo racional y evitar lo absurdo... 

(G.J. t. xliv, p. 439), facultad que se torna en un deber en cuanto compele al 

fallador a emplear sus atribuciones legales para evitar las decisiones inhi-

bitorias (art. 39, Código de Procedimiento Civil) (Cas, Civ., sentencia del 6 

de febrero de 2001, exp. n.° 5656; se subraya); y que en desarrollo de esa 

actividad, importa “tener en cuenta todo el conjunto del libelo y además, si 

ello fuere menester para precisar su verdadero sentido, todas las actuaciones 

desarrolladas no sólo en el curso de proceso sino también durante la génesis 

del litigio” (Cas. Civ., sentencia del 19 de julio de 1985, G.J. clxxx, p. 175)

4

.

Además, la Corte examina lo siguiente:

1. Si cumple con los requisitos más no se configura nulidad.

La Corte para despejar está inquietud aborda la teoría del contrato de 

promesa según la jurisprudencia y la doctrina, encontrando que para 

este tipo de negocios jurídicos existe una serie de requisitos, artículo 

89 de la Ley 153 de 1887: 

1.  Que la promesa conste por escrito;

2.  Que el contrato á que la promesa se refiere no sea de aquellos 

que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisi-

tos que establece el artículo 1511 del Código Civil;

3.  Que la promesa contenga un plazo ó condición que fije la épo-

ca en que ha de celebrarse el contrato;

4  Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 14 de diciembre de 2010, 

M.  P.:  Arturo  Solarte  Rodríguez,  radicación  n.°  41001-31-03-001-2002-08463-01, 

Aideé Duran de Beltrán.

Pedro Antonio Solarte Portilla

92

N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

issn 2346-0377 (en línea) vol. X, n.º 19, enero-junio 2019, Pedro A. Solarte P.

4.  Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfec-

cionarlo sólo falte la tradición de la cosa ó las formalidades 

legales.

5.  Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la 

materia sobre que se ha contratado.

Al ir al texto del documento observa que todas las formalidades antes 

señaladas hacen parte del referido, sin embargo hace hincapié en lo 

que fundamenta la demandante para la prosperidad de la pretensión 

de nulidad, la cual consiste en la omisión en la identificación del in-

mueble prometido. 

Afirma la Corte qué, en la cláusula en dónde se debe identificar el 

inmueble se omitió el municipio y la nomenclatura pero, en su lugar 

se indicó el número de matrícula y cédula inmobiliaria los que son 

asignados por la oficina de instrumentos públicos del lugar, así las 

cosas este procedimiento permite una clara identificación y ubicación 

del bien, por otra parte se afirma que se indicó las cabidas y linderos 

en el convenio. Por lo anterior la Corte no se observa vicio que con-

lleve a declarar de oficio la invalidez e inexistencia del contrato de 

promesa de compraventa.

2.  La  demandante,  en  el  cuerpo  de  la  demanda,  solicitó  la  resolu-

ción del contrato por el incumplimiento de la prometiente compra-

dora, con base en el artículo 1546 del Código Civil: “Artículo 1546. 

Condición resolutoria tacita. En los contratos bilaterales va envuelta 

la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los con-

tratantes lo pactado”.

En todo contrato sinalagmático las partes se obligan recíproca-

mente a actuar con fidelidad y procurando cumplir con los compro-

misos  que  emanan  del  acuerdo,  ahora  bien,  para  dar  aplicación  al 

artículo anterior, se debe configurar el incumplimiento, negligencia 

de uno, para que nazca en el contratante cumplido el derecho de la 

indemnización y terminación que, surgen de la condición resolutoria 

implícita en estos contratos.

De las pruebas allegadas al proceso, se develaron que las partes 

asistieron a la hora, lugar y fecha acordada para proceder al perfec-

cionamiento del contrato de promesa de compraventa, que para el 

Análisis del fallo de la csj, incumplimiento de contrato de promesa de compraventa

93

N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

issn 2346-0377 (en línea) vol. X, n.º 19, enero-junio 2019, Pedro A. Solarte P.

caso lo fueron las escrituras públicas 761 y 763 de 22 de marzo de 

1986 de la Notaría Primera de Neiva, en las que se observa la manifes-

tación realizada por la actora de no poder hacer escritura de venta en 

razón a que la demandada no allegó la documentación necesaria a la 

que estaba obligada, como lo eran los paz y salvos, a su vez manifestó 

haber hecho uso de la cláusula penal contemplada en el contrato de 

promesa de compraventa, la que la facultaba para retractarse e infor-

mando por escrito a la promitente compradora. Afirmando que a su 

vez vendió a un tercero el mismo inmueble. Pruebas que hacen parte 

del libelo de la demanda. 

De esa última manifestación analiza y concluye el Superior que la 

parte actora no se le observo intención alguna de transferir el domi-

nio, si tenemos de presente que en el trayecto de perfección del con-

trato de compraventa la promitente demandante respalda y justifica 

su actuar en la omisión de la compradora, pero su vez no se observa 

que su manifestación se encuentre relacionada a la obligación de ha-

cer de la demandada, sino más bien que dispuso fue hacer uso de la 

facultad otorgada en la cláusula sexta de la promesa de compraventa, 

la que corresponde a la de retractarse del aludido contrato.

Así las cosas, es claro para el ponente que la promitente vende-

dora no incumplió sino que hizo uso de la facultad de finiquitar el ne-

gocio jurídico por medio de la cláusula penal; se retractó previamente 

para así vender a otra persona. Por lo tanto no era posible que a su vez 

la demandante procediera a materializar las obligaciones adquiridas 

en la promesa de compraventa ya que no se encontraba allanada al 

contrato a la fecha de la supuesta perfección. Con lo analizado se des-

carta la prosperidad de la acción resolutoria contenida en el artículo 

1546 del Código Civil, citado. 

3. Con la respuesta anterior la Corte se retrae de estudiar la preten-

sión subsidiaria de terminación del contrato por mutuo disenso cuan-

do tenemos, que la terminación del contrato se originó por el retracto 

de la parte actora, sin embargo, la Corte procedió hacer un estudio, 

haciendo más concordante su decisión. 

Para abordar el tema del mutuo disenso es importante tener pre-

sente la definición del contrato de promesa de compraventa:

Pedro Antonio Solarte Portilla

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N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

issn 2346-0377 (en línea) vol. X, n.º 19, enero-junio 2019, Pedro A. Solarte P.

... [a]sí como el contrato surge de un concurso de voluntades, los mismos 

contratantes, como norma general, pueden mediante mutuo consentimiento 

dejarlo sin efecto, pues según el artículo1602 del Código Civil todo contrato 

legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser inva-

lidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales. Del texto de 

este ordenamiento se desprende que si bien toda relación contractual vincu-

la vigorosamente a sus participantes, no es óbice para que la convención ce-

lebrada quede sin efectos, ora por el acuerdo de las partes, ya por los motivos 

previstos en la ley (se resalta)

5

. 

La  doctrina  afirma  que  una  de  las  terminaciones  de  los  contratos 

autorizados por la misma ley es el mutuo disenso, beneficio con el 

que cuentan las partes sin necesidad de intervención de un órgano 

judicial, siendo capaces para deshacer sus obligaciones contractuales, 

fundado en la autonomía de la voluntad de las partes, lo cual debe ser 

expreso y concordante con actos inequívocos.

Artículo 1602 del Código Civil que indica: “Todo contrato legal-

mente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser inva-

lidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”.

Artículo 1625 del Código Civil, en cuanto dice que: “Toda obliga-

ción puede extinguirse por una convención en que las partes intere-

sadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consientan 

en darla por nula”.

... En cuanto a las formas en que el mutuo disenso o distracto contractual 

adquiere perfil, la Corte tiene dicho que él se estructura por razón de un con-

sentimiento expreso, o por cuenta de un proceder que tácitamente así lo de-

note. De suyo, que tal forma de terminación contractual puede tener “origen 

[en] una declaración de voluntad directa y concordante en tal sentido” o “en 

la conducta desplegada por los contratantes en orden a desistir del negocio 

celebrado y además concluyente en demostrar ese inequívoco designio co-

mún de anonadar su fuerza obligatoria” (Cas. Civ., sentencia de 1.° de diciem-

bre de 1993, G.J. t. ccxxv, p. 707)

6

.

5  Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 14 de diciembre de 2010, 

M.  P.:  Arturo  Solarte  Rodríguez,  radicación  n.°  41001-31-03-001-2002-08463-01, 

Aideé Duran de Beltrán.

6  Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 14 de diciembre de 2010, 

M.  P.:  Arturo  Solarte  Rodríguez,  radicación  n.°  41001-31-03-001-2002-08463-01, 

Aideé Duran de Beltrán.

Análisis del fallo de la csj, incumplimiento de contrato de promesa de compraventa

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N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

issn 2346-0377 (en línea) vol. X, n.º 19, enero-junio 2019, Pedro A. Solarte P.

Con  el  conjunto  de  pruebas  descritas  y  aportadas  resultó  evidente 

para el superior, que en el caso las partes se encontraban alejadas de 

tal concepto, máxime que para la configuración del mutuo disenso, es 

relevante una manifestación clara, exacta y sin equívocos, una inten-

ción firme de terminar, anular o aniquilar el negocio jurídico. Con lo 

anterior y retomando la conducta de las partes tenemos; en un primer 

escenario a la demandante que, apoyándose en cláusula sexta del con-

trato de promesa y el articulo 1859 del Código Civil se retractó previa-

mente del tan mencionado contrato, comunicándoselo a la demandada 

y posteriormente justificó su hacer en el incumplimiento de la pasiva.

Contraria  fue  la  conducta  realizada  por  la  señora  Bárbara 

Cuéllar de Cabrera y sus herederos, que demuestra en varios mo-

mentos procesales la intención de persistir y continuar con las obliga-

ciones que se derivaban del negocio jurídico: 

1.  En la escritura pública en la que se hicieron las manifestacio-

nes de retracto, la aquí demandada, expuso que pese a no te-

ner la documentación cumplió la cita programada en la nota-

ria. Teniendo presente que la promitente vendedora se había 

retractado previamente de la promesa.

2.  El hecho que sus herederos por medio de demanda ejecutiva, 

promovieron ante el juez el cumplimiento de las obligaciones 

derivadas de la promesa, la cual era obtener la escritura pú-

blica del inmueble.

3.  La oposición que ejercieron los herederos en la demandada, 

en el sentido de permanecer en el negocio jurídico y que no 

se diera por terminado.

Así las cosas y con lo expuesto, se tiene para el presente caso que la 

demandante Aidée Duran Beltrán dio por terminado el contrato de 

promesa de compraventa, apoyada en la cláusula sexta del tanta veces 

mencionado contrato, el que corresponde a la de retracto.

Pedro Antonio Solarte Portilla

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N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

issn 2346-0377 (en línea) vol. X, n.º 19, enero-junio 2019, Pedro A. Solarte P.

4.  De las pruebas adosadas con la demanda y la contestación, lo 

manifestado en el cuerpo del proceso, se logra vislumbrar de 

manera clara que, las partes con base en la autonomía de la 

voluntad suscribieron la promesa de compraventa, el día 14 

de diciembre de 1985, fecha en la que la pasiva entrego a la 

demandante parte del precio $500.000 y esta a su vez entrega 

el inmueble.

Posteriormente la señora Aidée Duran Beltrán, de forma tempes-

tiva comunicó por escrito a la demandada su decisión de retractarse, 

de no perseverar en el contrato de promesa de compraventa, respal-

dada en la cláusula sexta del mismo y en dónde se pactaron la arras 

penitenciales de $100.000, cláusula que así mismo la facultaba para 

retractarse.

El Código Civil colombiano sobre la materia indica: 

Artículo 1859 del Código Civil: Arras de retractación. Si se vende con arras, 

esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato, 

se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado 

las arras, perdiéndoles, y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.

El artículo 1860 del Código Civil, indica: Oportunidad para retractarse. Si los 

contratantes  no  hubieren  fijado  plazo  dentro  del  cual  puedan  retractarse, 

perdiendo las arras, no habrá lugar a la retractación después de los dos me-

ses subsiguientes a la convención, ni después de otorgada escritura pública 

de la venta o de principiada la entrega.

Retomando el caso se observó que Aidée Duran Beltrán al hacer 

uso de la cláusula de retracto, radicó escrito con fecha 28 de diciem-

bre de 1985 ante el Juzgado Promiscuo Municipal de Campoalegre, 

el cual contenía su determinación frente al contrato de promesa de 

compraventa  celebrado  el  14  de  diciembre  de  1985,  para  que  esta 

corporación notificara a la promitente compradora, de su intención 

de no perseverar en el contrato. En el escrito manifestó estar dispues-

ta a devolución del dinero ($500.000), a las arras que por ley deberá 

pagarle, así mismo la requería para que hiciera entrega del inmueble 

objeto de contrato. El presente acto lo fundamento en el artículo 1859 

del Código Civil: 

Análisis del fallo de la csj, incumplimiento de contrato de promesa de compraventa

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N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

issn 2346-0377 (en línea) vol. X, n.º 19, enero-junio 2019, Pedro A. Solarte P.

Artículo 1859.  Arras de retractación. Si se vende con arras, esto es, dando 

una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato, se entiende 

que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, 

perdiéndoles, y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.

En este orden de ideas tenemos que el día 8 de enero de 1986 se le 

notificó a la señora Cuéllar de Cabrera el contenido del auto de con-

formidad a la pretensión formulada por la señora Duran Beltrán, 

por otra parte y teniendo en cuenta que el convenio no se estipularon 

plazos en el caso de retracto, se tiene para el caso la aplicación del 

artículo 1860 del Código Civil, que establece el tiempo de dos meses. 

Para el caso la demandante se encontraba en tiempo para desistir te-

niéndose por enterada a promitente compradora desde el 8 de enero 

de 1986. Hecho que en diligencias fue aceptado por la contraparte, 

sin embargo en la demanda alegaron sus herederos que no es cierto. 

5.  La doctrina y la jurisprudencia han indicado que las arras en 

materia contractual corresponden a una garantía ya sea para 

dar inicio a un contrato o para poder desistir, como parte de 

las indemnizaciones y corresponden a un elemento accesorio 

y accidental respecto a la obligación principal.

Teniendo de presente el carácter accidental de las arras, que solo es 

posible con el acuerdo de voluntades, porque no todo lo que se da y 

lo que se recibe en las tratativas precontractuales pueden ser consi-

deradas arras.

... Sobre el mencionado instituto de las arras, propio es observar lo siguiente:

Como lo tiene señalado la jurisprudencia nacional, por arras “se entiende [...] 

de acuerdo con la significación etimológica del vocablo, las cosas que una 

parte da a la otra en prenda de la celebración o ejecución del contrato y que 

constituyen una estipulación de carácter real y de naturaleza accesoria, vin-

culada como tal a la validez del contrato principal a que accede (Cas. Civ., 

sentencia del 30 de julio de 1941, lii, 25).

El  pacto  de  arras,  institución  con  innegable  raigambre  romana  pero  cuya 

regulación particular en el Código Civil colombiano tiene claro origen en el 

derecho castellano, corresponde a un elemento accidental del acto o contra-

to, toda vez que no se sobreentiende sino que requiere del consentimiento 

Pedro Antonio Solarte Portilla

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N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

issn 2346-0377 (en línea) vol. X, n.º 19, enero-junio 2019, Pedro A. Solarte P.

expreso de las partes, lo que resulta lógico si se tiene en cuenta que a través 

de tal estipulación, en su modalidad general –arras de retracto–, se introduce 

una importante excepción al principio de obligatoriedad de los actos jurídicos 

(art. 1602 del C.C.), al permitirse que por la sola voluntad de uno de los con-

tratantes se frustre un negocio jurídico previamente convenido o se le prive 

de efectos, con carácter vinculante para todos los que participaron en él

7

.

La legislación colombiana estipulo dos tipos de arras: arras confirma-

torias y arras penitenciales también denominadas arras de retracta-

ción o simples. Las primeras son las que se entregan como intención, 

querer de preservar el negocio jurídico y que normalmente son toma-

das como parte del precio, de esta manera las partes quedan vincula-

das al contrato. La segunda es la garantía de celebración o ejecución 

que tienen las partes cuando así lo estipulen, ya sea para arrepentir-

se o retractarse pero con las consecuencias que del acto se deriven 

y las que determine la ley, es decir perderlas o restituirlas dobladas. 

Artículos 1859, 1860 y 1861 del Código Civil.

Artículo 1859.  Arras de retractación. Si se vende con arras, esto es, dando 

una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato, se entiende 

que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, 

perdiéndoles, y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.

Artículo 1860. Oportunidad para retractarse. Si los contratantes no hubieren 

fijado plazo dentro del cual puedan retractarse, perdiendo las arras, no habrá 

lugar a la retractación después de los dos meses subsiguientes a la conven-

ción, ni después de otorgada escritura pública de la venta o de principiada la 

entrega.

Artículo 1861. Arras confirmatorias. Si expresamente se dieren arras como 

parte del precio, o como señal de quedar convenidos los contratantes...

... es claro que las arras de retractación o arras penitenciales constituyen la 

regla general en esta materia, de tal forma que si se pacta la entrega de arras, 

pero no se menciona la intención de que las mismas constituyan la señal de 

confirmación de la voluntad contractual, se debe considerar –presunción de 

7  Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 14 de diciembre de 2010, 

M.  P.:  Arturo  Solarte  Rodríguez,  radicación  n.°  41001-31-03-001-2002-08463-01, 

Aideé Duran de Beltrán.

Análisis del fallo de la csj, incumplimiento de contrato de promesa de compraventa

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N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

issn 2346-0377 (en línea) vol. X, n.º 19, enero-junio 2019, Pedro A. Solarte P.

derecho– que las partes conservan la facultad de retractarse, en los términos 

establecidos en los artículos 1859 y 1860 del Código Civil

8

.

Las arras de retractación son la excepción a la regla, si se tiene de 

presente que a la luz del artículo 1602 del Código Civil, la convención 

tiene fuerza vinculante. Sin embargo el legislador otorgo la posibili-

dad de arrepentimiento dentro de un plazo determinado, dos meses 

artículo 1860 del Código Civil, transcurrido ese tiempo la facultad ca-

duca y señala que para su aplicación no es dable cuando se presenta 

la materialización de las solemnidades propias del perfeccionamiento 

del negocio jurídico. 

La Sala concluyó del análisis en relación con las arras simples, las 

siguientes características:

... Cada una de las partes tiene el derecho de arrepentirse del contrato, me-

diante el pago de una pena; b) El derecho de retractación, para que sea eficaz, 

debe ejercerse dentro del término convencional, o en su defecto dentro de 

los dos meses siguientes a la celebración del contrato y, en todo caso, antes 

de darse comienzo a éste o de otorgarse la escritura pública; c) Quien ejerza 

la facultad de retractación, con motivo de este arrepentimiento pierde las 

arras si las dio, o le corresponde restituirlas dobladas si las recibió; d) Si 

dentro del término convencional o legal, o antes de iniciada la ejecución del 

contrato o de otorgada la escritura pública, ninguna de las partes se retracta, 

este derecho se extingue para los contratantes y trae como consecuencia ob-

via la de que las arras deben ser restituidas a quien las dio o tomarse como 

parte del precio si fue el comprador quien las entregó; e) Extinguido el dere-

cho de retractación, las partes deben cumplir el contrato en las condiciones 

pactadas. Por tanto, el incumplimiento subsiguiente no impide al contratante 

que sí ha cumplido promover las acciones pertinentes” (Cas. Civ., sentencia 

de 11 de diciembre de 1978, clviii, p. 311).

... En relación con el pacto de arras simples y, en particular, teniendo en cuen-

ta la posibilidad del retracto, la Corte ha considerado que a través de esta 

estipulación las partes convienen la celebración de un contrato sujeto a con-

dición resolutoria. Así, ha sostenido esta Corporación que “[e]n la prome-

sa de venta la estipulación de arras penitenciales constituye una condición 

8  Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 14 de diciembre de 2010, 

M.  P.:  Arturo  Solarte  Rodríguez,  radicación  n.°  41001-31-03-001-2002-08463-01, 

Aideé Duran de Beltrán.

Pedro Antonio Solarte Portilla

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N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

issn 2346-0377 (en línea) vol. X, n.º 19, enero-junio 2019, Pedro A. Solarte P.

resolutoria. La promesa se resuelve si una de las partes desiste dentro del 

plazo convencional o legal. En tal caso la otra parte no puede exigir del que 

se retracta, el cumplimiento de la promesa: sólo puede retener las arras o pe-

dirlas dobladas, según el caso. Expirado el plazo dentro del cual podía ejerci-

tarse la facultad de desistir, la condición resolutoria se considera fallida (art. 

1539, C.C.) y el contrato debe ejecutarse” (Cas. Civ., sentencia del 6 de junio 

de 1955, lxxx, p. 407)

9

.

La prerrogativa planteada nace de la voluntad de las partes dentro 

de la convención como un pacto de arras simples, con la posibilidad 

que alguna de las partes haga uso de ella, sin que se requiera órgano 

judicial para su proceder y sin que pueda darse una invalidez del acto.

Igualmente se precisa que el escenario para estipular las arras 

simples que garanticen la celebración del contrato, es un acto prepa-

rativo como lo es la promesa y las que garanticen la ejecución son las 

de retracto.

Cuando una de las partes haga uso de la prerrogativa, tal manifes-

tación no debe interpretarse como un incumplimiento, sino de la eje-

cución de una facultad licita y respaldada en la ley de la que se derivan 

consecuencias como las de perder la arras entregadas o dobladas si 

las recibió. 

En aplicación al caso y teniendo en cuenta las respuestas anterio-

res y lo que la corte llama elementos persuasivos, tenemos que dentro 

de la decisión se determinó que la demandante actuó dentro de los 

plazos de ley, en respaldo a las arras simples que ellas pactaron.

Así las cosas, el contrato de fecha 14 de diciembre terminó en 

acción de una condición resolutoria en uso del ejercicio del retrac-

to por parte de la demandante, configurándose el día 8 de enero de 

1996, fecha en la que se llevó a cabo la diligencia de notificación a la 

demandada la que fue aceptada, es decir que para el día 28 de marzo 

de 1996, las obligaciones contenidas en el contrato de promesa ya se 

habían extinguido.

9  Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 14 de diciembre de 2010, 

M.  P.:  Arturo  Solarte  Rodríguez,  radicación  n.°  41001-31-03-001-2002-08463-01, 

Aideé Duran de Beltrán.

Análisis del fallo de la csj, incumplimiento de contrato de promesa de compraventa

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N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

issn 2346-0377 (en línea) vol. X, n.º 19, enero-junio 2019, Pedro A. Solarte P.

6.  La Corte una vez determina las causas que dan la finalización 

del contrato de promesa, procedió al reconcomiendo de las 

restituciones mutuas, teniendo de presente las normas que 

rigen la materia, manteniendo la objetividad en las condenas 

de conformidad a las pruebas y a las resultas del caso.

Del uso de la facultad de retracto explicado en líneas anteriores y con 

su  posterior  aceptación  de  la  contraparte,  se  derivan  restituciones 

mutuas, para lo cual la Corte tendrá en cuenta las normas aplicadas 

a la materia, con el fin de entregar a cada quien lo que le pertenece, 

manteniendo  la  prevalencia  de  derechos  sustanciales,  evitando  un 

detrimento patrimonial y en procura de los principios de justicia y 

equidad, en procura de mantener el estatu quo.

A la parte demandante quien invocó la acción resolutoria por re-

tracto, se le ordenó:

Devolver  a  los  demandados  el  valor  del  precio  ($500.000),  al 

cual se le descontará el valor de las arras pactadas, es decir $100.000. 

Entregando únicamente $400.000, con la corrección monetaria desde 

el día 14 de diciembre de 1985 y hasta cuando se haga entrega efec-

tiva de la misma.

El sustento que tiene la corte para que se de aplicación a la co-

rrección monetaria recaen en los principios de justicia e igualdad y la 

sentencia del 9 de septiembre de 1999,

... ante la ausencia de norma expresa que prohíje la corrección monetaria en 

nuestra legislación y dado que la inestabilidad económica del país y el cre-

ciente deterioro del poder adquisitivo del dinero son circunstancias reales y 

tangibles que no pueden pasar desapercibidas al juez a la hora de aplicar los 

preceptos legales que adoptan como regla general en la materia, el principio 

nominalista, el cual, de ser aplicado ciegamente conduciría a graves e irrepa-

rables iniquidades, ha concluido la Corte, que ineludibles criterios de justicia 

y equidad imponen condenar al deudor a pagar en ciertos casos, la deuda con 

corrección monetaria (G.J., t. cclxi, vol. i, p. 280)

10

.

10  Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 14 de diciembre de 2010, 

M.  P.:  Arturo  Solarte  Rodríguez,  radicación  n.°  41001-31-03-001-2002-08463-01, 

Aideé Duran de Beltrán.

Pedro Antonio Solarte Portilla

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N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

issn 2346-0377 (en línea) vol. X, n.º 19, enero-junio 2019, Pedro A. Solarte P.

Así mismo la demandante Duran Beltrán en aplicación del artículo 

1859 del Código Civil, deberá entregar dobladas a los herederos de-

mandados el doble de arras que recibió. Con el reajuste monetario del 

caso, teniendo de presente que ha transcurrido más de una década y 

estas debieron haberse entregado en un breve lapso de tiempo, con-

tando desde el momento en que se dio por enterada del retracto.

Afirma la Corte que para la retratación no hay otro castigo, como 

entregar dobladas las arras y menos aun cuando ha transcurrido tan-

to tiempo para su entrega, sin embargo la corrección monetaria da 

equidad al caso (art. 230 de la Constitución Política) y más aún cuan-

do en el convenio no se estipularon normas que gobiernen el asunto.

Indica además que la corrección monetaria no debe verse como 

una indemnización por los daños ocasionados producidos por la pér-

dida de poder adquisitiva, sino que se da en procura de los principios 

de justicia y equidad frente a las sumas dinerarias las cuales debieron 

ser entregadas en su momento y en cumplimiento de obligaciones, 

que para el caso sería la suma de $200.000 y a partir del 8 de enero 

de 1986, fecha en que se dio a conocer la intempestiva decisión de 

retracto a la promitente compradora y hasta cuando se verifique su 

pago, igualmente se indicó a dar aplicación a la sentencia del 9 de 

septiembre de 1999 en lo que refiere a corrección monetaria.

La Corte señala:

... como fundamento de tal reconocimiento, a la equidad, entendida no como 

un principio general del derecho, sino, en acatamiento de lo previsto por el 

artículo 230 de la Constitución Política colombiana, como un instrumento 

auxiliar de la interpretación judicial que permite ahondar en las normas jurí-

dicas en búsqueda de esa justicia.

... Más exactamente, dado que la equidad, además de constituir un criterio 

o pauta para la interpretación del derecho, admitido por la tópica judicial, 

asume,  por  mandato  constitucional,  la  función  interpretativa  del  carácter 

abstracto de la ley para adaptarla a las circunstancias específicas de cada 

hipótesis en ella previstas, permitiéndole al juez profundizar en el contenido 

de una norma con miras a deducir la justa solución de un conflicto, se ha 

constituido, en no pocas ocasiones, quizás la mayoría, en una imprescindible 

herramienta que le ha permitido a la Corte ahondar en los preceptos legales 

que gobiernan los distintos asuntos con miras a encontrar en ellos alcances 

que convengan con la justicia impidiendo que determinado acreedor soporte 

el riesgo de la depreciación de la moneda. De la mano de tal instrumento, 

Análisis del fallo de la csj, incumplimiento de contrato de promesa de compraventa

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N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

issn 2346-0377 (en línea) vol. X, n.º 19, enero-junio 2019, Pedro A. Solarte P.

principios que informan el ordenamiento jurídico colombiano, tales como el 

del equilibrio contractual o el de la integralidad del pago, justifican con cre-

ces su reconocimiento en aquellos eventos en los cuales han tenido cabida

11

.

A  los  demandados,  como  sucesores  procesales  de  la  prometiente 

compradora, señora Bárbara Cuéllar de Cabrera, se les condenó a:

La restitución del inmueble prometido el cual recibió la señora 

Cuéllar de Cabrera el día de la celebración del contrato y en el es-

tado en el que se encuentre, sin embargo se tiene de presente que el 

inmueble fue objeto de medida cautelar, efectuado el día 27 de junio 

del 2000, lo cual entonces la entrega la hará el correspondiente au-

xiliar de justicia. Así como los frutos causados desde el momento en 

que se dio el retracto, 8 de enero de 1986 hasta la fecha en que se dio 

el secuestre 27 de junio de 2000 y la respectiva corrección monetaria. 

Los frutos posteriores al 27 de junio los liquidara y entregará el au-

xiliar de la justicia. El procedimiento antes señalado se sustenta en el 

artículo 689 del Código de Procedimiento Civil.

Para que el ponente reconociera los frutos se apoyó en dictáme-

nes periciales existentes en el libelo de la demanda, practicados desde 

el principio del litigio.

Dictámenes  que  no  fueron  rechazados  en  momento  procesal 

oportuno  y  se  ajustan  a  las  prescripciones  de  ley,  artículo  237  del 

Código  de  Procedimiento  Civil.  Los  frutos  aluden  a  los  cánones  de 

arrendamiento por actividad comercial.

Frente a la corrección monetaria que se esperaba ser aplicada, la 

Corte dijo:

... No se reconocerá corrección monetaria sobre el valor estimado de los fru-

tos, toda vez que en cuanto a ellos, como en reciente oportunidad nuevamen-

te lo ratificó la Corte, [...] es ciertamente extravagante la condena a pagar la 

corrección monetaria [...] pues la restitución de frutos debe limitarse a su 

valor, conforme al artículo 964 del Código Civil, es decir, a lo que valían o 

debieron valer al tiempo de la percepción, debiéndose deducir al obligado 

lo que gastó en producirlos, y ese valor, y no otro adicional, es el que debe 

satisfacer el poseedor‟ (G. J., t. clxxxviii, p. 158); esta posición, por lo demás, 

11  Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 14 de diciembre de 2010, 

M.  P.:  Arturo  Solarte  Rodríguez,  radicación  n.°  41001-31-03-001-2002-08463-01, 

Aideé Duran de Beltrán.

Pedro Antonio Solarte Portilla

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N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

issn 2346-0377 (en línea) vol. X, n.º 19, enero-junio 2019, Pedro A. Solarte P.

ha sido reiterada en las sentencias de 27 de marzo de 2006 y 7 de febrero de 

2007, atrás citadas (Cas. Civ., sentencia de 21 de julio de 2007, expediente n.° 

7892)

12

.

Acerca de las mejoras solicitadas por la demanda que aseguro haber 

realizado, desde la entrega del inmueble, 14 de diciembre de 1985 

y  posteriormente  mejoras  con  recursos  propios  de  la  demandada, 

con el fin de explotarlo económicamente, para lo cual allegaron testi-

monios, copias auténticas de la Oficina de Instrumentos Públicos de 

Neiva de las declaraciones de construcción y dictámenes periciales, 

los cuales no fueron controvertidos por la demandante. 

La sala encuentra probado las mejoras y dispone del reconoci-

miento  la  cuales  se  realizaron  con  recursos  de  la  pasiva,  reconoci-

miento que es apoyado en los criterios auxiliares de justicia y equidad 

y con el fin de prevenir un enriquecimiento sin causa, con un pronun-

ciamiento contrario.

Se  indica  que  la  cuantificación  de  las  mejoras  se  debe  realizar 

conforme al artículo 307 del Código de Procedimiento Civil.

Articulo 307 –modificado–. Decreto 2282 de 1989, Art. 1. Num. 137. Principio 

general. La condena al pago de frutos, intereses, mejoras, perjuicios u otra 

cosa semejante, se hará en la sentencia por cantidad y valor determinados. 

Cuando el juez considere que no existe prueba suficiente para la condena en 

concreto, decretará de oficio, por una vez, las pruebas que estime necesarias 

para tal fin.

De la misma manera deberá proceder el superior para hacer la condena en 

concreto omitida total o parcialmente por el inferior, o para extender la con-

dena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun 

cuando la parte beneficiada con ella no hubiese apelado...

Por esta razón a la pasiva se le concede el término de 60 días para que 

allegue la liquidación de la cuantía, una vez el juzgado notifique por 

auto la decisión del superior.

12  Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 14 de diciembre de 2010, 

M.  P.:  Arturo  Solarte  Rodríguez,  radicación  n.°  41001-31-03-001-2002-08463-01, 

Aideé Duran de Beltrán.

Análisis del fallo de la csj, incumplimiento de contrato de promesa de compraventa

105

N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

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VII. Identificación de la causa

La causa en el contrato de promesa de compraventa resumido y que 

dio lugar a la demanda, consiste en que, vencido un término, llevar a 

cabo la firma de unas escrituras y su consecuente transferencia del 

derecho  de  dominio  de  un  bien  inmueble  ubicado  en  la  ciudad  de 

Neiva, departamento de Huila.

Esta causa constituyó la razón de la firma del contrato de prome-

sa de compraventa, es decir, esta fue la razón o motivo por el cual las 

partes se obligaron mediante el contrato de promesa firmado el día 

14 de diciembre de 1985.

Dicha causa dio validez al contrato. Tan es así que cuando la Corte 

examinó los antecedentes del caso, incluidos los elementos del con-

trato encontró que el mismo se celebró en cumplimiento con los re-

quisitos y formalidades plenas, de tal manera que, en palabras nues-

tras, la causa se encontró presente y determinada con claridad.

VIII. Identificación del objeto 

 

En palabras del Dr. Leandro Vergara, según su exposición dirigida al 

grupo de estudiantes de doctorado en el mes de noviembre de 2016, 

el objeto “está dirigido al cumplimiento de una finalidad”. Con lo que 

podemos decir que en el caso que nos ocupa, el objeto consistió en 

que por una parte se tenía que firmar las escrituras y por la otra parte 

terminar de pagar el valor del precio y allegar los paz y salvos requi-

sitos del trámite de firma de las escrituras.

Es decir que consistió en un objeto que tenía que ver con hacer 

y dar. La prometiente vendedora debía firmar las escrituras de com-

praventa, mientras que la prometiente compradora debía entregar el 

resto de dinero pactado como precio y allegar los paz y salvos. Sobre 

este tema de los paz y salvos es importante precisar que en principio 

se habría creído que la obligación era de la parte vendedora, no obs-

tante, en el contrato pactaron que la prometiente compradora sería la 

que lo haría.

Es importante señalar que el bien inmueble fue entregado a la 

prometiente  compradora  con  la  firma  del  contrato  de  promesa  de 

Pedro Antonio Solarte Portilla

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N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

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compraventa. Hecho que se perfeccionó debido a que la prometiente 

compradora pagó la mayor parte de dinero y por lo tanto no quedó 

sujeto a la firma de las escrituras para su entrega.

IX. Frustración del objeto

En el caso examinado el objeto fue frustrado debido a que la parte 

prometiente vendedora hizo uso del derecho de retracto, comprome-

tiéndose a pagar la penalidad de la promesa de compraventa.

Dicho derecho de retracto consistió en que en el contrato de pro-

mesa de compraventa, y de conformidad con la legislación colombiana, 

se establecieron unas arras como garantía del cumplimiento del con-

trato. No obstante, ello tenía como consecuencia permitir a cualquiera 

de las partes retractarse en los términos de ley y pagar a la otra parte 

las arras dobladas si quien se retractaba era la parte que las había reci-

bido, o perderlas si quien se retractaba era quien las había dado.

La prometiente vendedora hizo uso de dicho derecho dentro del 

término legal establecido por el Código Civil, el cual es de dos meses, 

y lo hizo mediante un juez el cual citó a la prometiente compradora y 

le informó la decisión tomada por la otra parte.

Una vez hecho el retracto, la prometiente vendedora procedió a 

enajenar el bien a un tercero, lo que dejó en claro que no buscaba ne-

gociar el precio o las condiciones y volver a celebrar otro contrato de 

promesa de compraventa con la parte prometiente compradora.

Según el cuerpo de la demanda, de la otra parte, es decir de la 

prometiente compradora, se adujo que no cumplió con lo pactado en 

el sentido de que llegado el día de la firma de las escrituras no allegó 

los paz y salvos requisitos para el trámite y no pagó el resto del dinero. 

Es por ello que si bien las partes se reunieron el día acordado 

para celebrar las escrituras, dicha diligencia no pudo llevarse a cabo.

X. Factor de atribución 

En el Libro Cuarto del Código Civil Colombiano, Títulos i y ss., se es-

tablecen las normas respecto de las obligaciones contractuales. Este 

Código se refiere a los tipos de obligaciones, sus casusas, sus efectos, 

Análisis del fallo de la csj, incumplimiento de contrato de promesa de compraventa

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N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

issn 2346-0377 (en línea) vol. X, n.º 19, enero-junio 2019, Pedro A. Solarte P.

etc., así como a los tipos de contratos y sus formas de perfecciona-

miento y resolución.

Respecto de las obligaciones, por ejemplo el artículo 1494 esta-

blece que:

Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más 

personas, como en los contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario 

de la persona que se obliga, como en la aceptación de una herencia o legado 

y en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de un hecho que ha inferido 

injuria o daño a otra persona, como en los delitos; ya por disposición de la 

ley, como entre los padres y los hijos de familia.

Luego, al referirse a los contratos establece la definición de los mis-

mos y señala en artículo 1500 que: “El contrato es real cuando, para 

que sea perfecto, es necesaria la tradición de la cosa a que se refiere; 

es solemne cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalida-

des especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil; 

y es consensual cuando se perfecciona por el solo consentimiento”.

Por su parte, el artículo 1546 señala que: “En los contratos bila-

terales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse 

por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro 

contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del 

contrato con indemnización de perjuicios”.

Es  importante  señalar  que  quien  demandó  inicialmente  fue  la 

prometiente vendedora, y lo hizo con el argumento de que la prome-

tiente compradora incumplió el contrato debido a que el día de la fir-

ma de las escrituras no pagó el dinero restante y tampoco allegó los 

paz y salvos; sin embargo ella sí había entregado el bien.

Como lo que sucedió fue que la parte demanda contrademandó 

en proceso ejecutivo para que se obligue a la prometiente vendedora 

a firmar las escrituras, o disolver el contrato por incumplimiento al 

retractarse, se tiene que por otro lado se atribuye el no cumplimiento 

del contrato de parte de la prometiente vendedora, al hacer uso del 

derecho de retracto.

Es decir que la atribución de responsabilidad que entró a anali-

zar la corte consistió en determinar quién había incumplido el contra-

to o si las dos partes lo habían hecho.

Pedro Antonio Solarte Portilla

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N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

issn 2346-0377 (en línea) vol. X, n.º 19, enero-junio 2019, Pedro A. Solarte P.

En términos del Dr. Leandro Vergara, el factor de atribución “es 

el  argumento  racional  y  jurídico  que  manda  a  responder civilmen-

te”, y agrega: “... Así, con esta explicación habrá que verificar en cada 

caso cómo el sistema jurídico argumenta a través del factor de atribu-

ción las razones de adjudicación de responsabilidad civil” (Vergara. 

Sistema maestro de responsabilidad civil, lecturas de la clase).

Si tenemos en cuenta solo el primer fallo, es decir el proferido 

por el juez de primera instancia, tendríamos que decir que la atribu-

ción de responsabilidad recae sobre la prometiente vendedora, pues, 

según dicho juez, al retractarse incumplió con el contrato.

Si tenemos en cuenta lo fallado por el juez de segunda instancia, 

la responsabilidad sería de las dos partes, puesto que la prometien-

te vendedora incumplió al retractarse y la prometiente compradora 

incumplió al no allegar los documentos que estaban a su cargo y no 

pagar el resto de dinero.

Según el juzgador de primera instancia, para que una de las par-

tes pudiera alegar el incumplimiento de la otra, aquélla debía allanar-

se al cumplimiento cosa que no sucedió.

Por su parte, el juez de segunda instancia determinó que en efec-

to se vislumbró un incumplimiento mutuo y que ello da lugar a que 

ninguna de las partes pueda demandar la resolución del contrato, ni 

conceder el disenso mutuo.

La Corte, tal como quedó señalado anteriormente, analizó dete-

nidamente el tema de la retractación. Esto con el fin de determinar si 

en efecto la parte demandante de la primera demanda, es decir la pro-

metiente vendedora, había incumplido o no el contrato al retractarse 

y vender el predio a un tercero, pero sí comparecer el día de la firma 

de las escrituras, en los términos pactados.

La Corte precisó que la retratación es un derecho que asiste a 

cualquiera de las partes y que está prevista en el Código Civil, es decir 

es la Ley la que permite tal evento, siendo ello posible si se ejerce en 

los tiempos legales establecidos, como, según la Corte, en efecto suce-

dió en el caso examinado.

De tal análisis la Corte señala en el fallo, tal como se dijo en la par-

te del resumen, que cuando una de las partes haga uso de la prerro-

gativa de retracto, tal manifestación “no debe interpretarse como un 

incumplimiento”, sino de la ejecución de una facultad licita y respal-

Análisis del fallo de la csj, incumplimiento de contrato de promesa de compraventa

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N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

issn 2346-0377 (en línea) vol. X, n.º 19, enero-junio 2019, Pedro A. Solarte P.

dada en la ley de la que se derivan consecuencias como las de perder 

la arras entregadas o dobladas si las recibió.

Es decir que si de atribuirle la responsabilidad a la parte deman-

dante, como lo quiso hacer ver la parte demandada que luego contra-

demandó, se tratara, dicha idea no prospera porque el hecho de ha-

berse retractado no significa en modo alguno el incumplimiento sino 

el uso de un derecho.

En este caso, no puede, entonces, determinarse que el factor de 

atribución recae sobre la prometiente vendedora. Pero tampoco es 

posible  atribuirle  la  responsabilidad  a  la  prometiente  compradora 

porque, si bien no allegó los documentos para el otorgamiento de las 

escrituras y tampoco pagó el resto de dinero, el contrato ya se había 

resuelto por voluntad de la prometiente vendedora, que hizo uso del 

derecho de retracto.

Es importante tener en cuenta que la demanda impetrada por la 

prometiente vendedora quiere hacer ver como incumplida a la pro-

metiente compradora, por cuanto ésta no pagó el resto de dinero y no 

allegó los documentos pactados, pero, lo que hace ver la Corte es que 

tal responsabilidad no puede achacársele porque el contrato ya se ha-

bía resuelto y por lo tanto no estaba obligada dar tal cumplimiento, 

sino que de la resolución lo que debía suceder era la devolución del 

inmueble por una parte y la devolución del dinero pagado, por la otra.

El Dr. Leandro Vergara señala que un sistema maestro de res-

ponsabilidad civil es tal si existen por lo menos las siguientes premi-

sas (Vergara. Lecturas de clase).

•  El principio de inexcusabilidad

•  El principio de justificación

•  El principio de legalidad

•  Competencia

•  Normas aplicables

En el sistema colombiano se encuentran esas premisas y al analizar-

las en el caso concreto se observa que se cumplen, por lo que no ha-

bría razón para desconocer o atacar por estos motivos la decisión los 

argumentos de la Corte.

Pedro Antonio Solarte Portilla

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N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

issn 2346-0377 (en línea) vol. X, n.º 19, enero-junio 2019, Pedro A. Solarte P.

Así las cosas, en el presente caso no hay lugar a atribuirle respon-

sabilidad a alguna de las partes y lo que sucedió fue una resolución 

del contrato de promesa de compraventa por ejercicio del derecho de 

retracto que tenía la prometiente vendedora.

XI. Conclusión 

En el caso estudiado se presentaron dos posibles hechos de incum-

plimiento del contrato de promesa de compraventa: por un lado el 

presunto incumplimiento de la parte prometiente vendedora cuando, 

haciendo uso del derecho de retrato, dio por terminado el contrato, y 

por otro lado cuando la prometiente compradora no allegó los docu-

mentos que estaban a su carga y tampoco pagó el resto de dinero el 

día pactado para celebrar las escrituras.

El contrato de promesa de compraventa fue examinado tanto por 

los jueces de las instancias como por la Corte, y siempre mostró que el 

mismo fue celebrado en cumplimiento de todos los requisitos legales 

y que contuvo todos los elementos, en especial la causa y el objeto, tal 

como quedó dicho anteriormente.

La demanda presentada por la prometiente vendedora adujo el 

posible incumplimiento de la otra parte (prometiente compradora), 

por  cuanto  esta  no  había  pagado  el  resto  de  dinero,  equivalente  a 

$150.000 y tampoco había allegado unos paz y salvos el día de la fir-

ma de las escrituras, documentos que si bien debía corresponde como 

obligación de la prometiente vendedora, habían quedado en cabeza 

de la prometiente compradora.

Al ser analizado el caso por la Corte, ese supuesto incumplimien-

to no ocurrió por cuanto a fecha de firma de las escrituras el contrato 

ya se había resulto por voluntad de la prometiente vendedora que ha-

bía hecho uso del derecho de retracto.

Por su parte, la prometiente vendedora en la contrademanda im-

petrada argumentó que el incumplimiento había sido de la prometien-

te vendedora al retractarse del negocio. Al respecto, la Corte señaló 

que tampoco había ocurrido tal incumplimiento por cuanto el retracto 

era un derecho del cual podía hacer uso pagando la cláusula penal.

Pero todo el análisis en la primer y segunda instancia llevó a los 

jueces, lo que diríamos en nuestros términos, a atribuir el factor de 

Análisis del fallo de la csj, incumplimiento de contrato de promesa de compraventa

111

N u e v o s   Pa r a d i g m a s   d e   l a s   C i e n c i a s   S o c i a l e s   L at i n o a m e r i c a n a s 

issn 2346-0377 (en línea) vol. X, n.º 19, enero-junio 2019, Pedro A. Solarte P.

retribución. En el primer caso, es decir en la demanda instaurada por 

la prometiente vendedora, el factor de atribución tenía que ver con 

el deber de pagar el resto del precio y de allegar los paz y salvos. Con 

base en este argumento el juez de primera instancia falló y tomó la 

decisión en la sentencia.

En la segunda demanda, el juez encontró que ambas partes ha-

bían incumplido y por lo tanto el factor de atribución tuvo que ver 

también con la conducta de la parte prometiente vendedora que, se-

gún dicho juez, incumplió el contrato al retractarse. Es decir, para este 

juez, a la prometiente vendedora le acarreaba la responsabilidad y 

obligación de firmar las escrituras y si bien podía retractarse ello no 

la exoneró de la responsabilidad del incumplimiento del contrato.

En nuestro modo de ver, el análisis acertado sobre el deber de 

responder lo hace la Corte al determinar que, si la prometiente ven-

dedora podía retractarse como un derecho, no había incumplido el 

contrato y que al haber retractado y comunicado a la otra parte, era 

obvio que la prometiente compradora tampoco tenía que cumplir con 

lo suyo puesto que el contrato ya se había resuelto.

Bibliografía 

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